Des mesures gouvernementales opaques

Nous le savons tous, pendant que vous bondissez d'une vague à une autre, nos "hommes politique" eux, planchent dur dans leurs bureaux climatisés sur de nouvelles mesures fiscales et juridiques, sous couvert de préparer une bonne rentrée des classes … 

Ainsi septembre verra s'installer une grande réforme de l’imposition des plus-values et l'examen du projet de loi Duflot qui régit en profondeur les rapports entre bailleurs et locataires.

Nous serions bien avisés de nous préoccuper des répercussions de tous ces changements. Il est moins sûr que ces petites nouveautés gouvernementales soient un coup de pouce … elles ont plutôt parfois allure d'enclume !

Une nouvelle réforme de l’imposition des plus-values immobilières a été annoncée par notre gouvernement. 


Cette réforme fiscale (qui concerne aussi bien les reventes de résidences secondaires que d’appartements locatifs), voulue par François Hollande, devrait entrer en vigueur le 1er septembre prochain. En soit l'idée est plutôt bonne, mais je me demande pourquoi il y a toujours deux vitesses, pourquoi une idée simple devient en France une usine à gaz telle que tout le monde y perd son latin même les plus avisés.

Jacky Chapelot, président adjoint de la Fnaim, fait , lors d'un entretien avec Capital, une explication analytique « simplifiée »… 

"Actuellement, les propriétaires bénéficient d’abattements sur leur plus-value qui conduisent à une exonération totale au bout de 30 ans. Le souhait du gouvernement est de raccourcir ce délai à 22 ans . Ce n’est pas tout : entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, les vendeurs devraient aussi bénéficier d’un abattement supplémentaire de 25%. Nous sommes évidemment favorable au passage aux 22 ans, à quelques réserves près. La réduction du délai de détention ne portera en réalité que sur les sommes dues au titre de l’impôt à 19%, non pas sur celles exigibles au titre des prélèvements sociaux de 15,5%. Tandis qu’au titre de l’impôt, l’abattement serait de 6% par an à partir de la 6ème année (et de 4% la 22ème année), l’abattement au titre des taxes sociales serait lui de seulement 1,65% par an à partir de la 6ème année (et de 9% par an à partir de la 22ème année, pour une exonération totale au bout de 30 ans). Nous aurions préféré un système unique, plutôt que des régimes distincts. Néanmoins, même si ces nouvelles dispositions s’annoncent complexes, il faut reconnaître qu’elles seront favorables aux vendeurs. Pour une plus-value de 94.000 euros, par exemple, l’économie d’impôt sera d’environ 30% après 15 ans de détention, et même de 61% après 25 ans de détention. Et ce, sans même tenir compte de l’abattement exceptionnel de 25%. C’est donc quand même une bonne nouvelle."

Alors oui, cela va peut-être favoriser la mise sur le marché des biens immobiliers, mais c'est sans compter sur la hausse des droits de mutation prélevés par les départements ! Et là il y a un sacré bémol à notre petite bonne nouvelle … qui risque fort de se transformer en fausse bonne nouvelle ! Les droits de mutation passeront à 4,5% dès 2014, contre 3,8% actuellement. Ce qui veut dire que pour un achat de 200 000 euros un acquéreur devra payer 1 400 euros de droits à mutation. 

Un rebond d'offres d'un côté, un recul des acquéreurs potentiels de l'autre, ceci ne va pas aider à relancer un marché.

Toujours dans Capital, Jacky Chapelot nous trace un état des lieux du marché : 

"Pour 2013, nous prévoyons 635.000 transactions dans l’ancien, soit un recul de 72.000 transactions (10,9%) par rapport à 2012. Ce net ralentissement s’accompagne d’une baisse des prix. Entre le 2ème trimestre 2012 et le 2ème trimestre 2013, ceux-ci ont ainsi reculé de 3,6% dans toute la France. Le repli s’élève à 3,8% en province, où l’offre de logements est large, et à 2,7% en Ile-de-France, où le marché est considéré comme tendu. Bien évidemment, les logements de moindre qualité sont les premiers touchés par cette dévalorisation. Mais, fait nouveau, même les beaux logements en centre-ville, traditionnellement chers, s’affichent à la baisse. Il est vrai que les secondo-accédants, clients de ce type de surfaces, restent dans l’expectative, et ne savent pas s’ils doivent acheter maintenant ou attendre. Seule exception à cette tendance baissière : les logements dits « exceptionnels », dont la valeur se maintient. Nous envisageons pour la suite de 2013 une stabilisation générale des prix. Il faut dire que selon une de nos études, même si 42% des ménages pensent que les prix vont encore diminuer, 50% d’entre eux estiment que la conjoncture est favorable aux bonnes affaires."

Mais voilà, ce serait trop beau si nous pouvions en rester là.

Des impositions supplémentaires s'annoncent entre deux bureaux climatisés comme les taxes foncières, sous couvert d'une volonté de revaloriser les valeurs locatives qui servent de base au calcul de la taxe d’habitation. Vous allez me dire qu'on a le temps d'en parler cette mesure est prévue pour 2016 au plus tôt ! 

Quand au projet Duflot — et oui il ne faut pas l'oublier celui-ci— il sera applicable dès 2014, et n’est guère favorable. Il prévoit d’imposer aux propriétaires le paiement d’une assurance loyers impayés, la GUL (garantie universelle des loyers), et pourra même les forcer à baisser leurs loyers.

Sans compter que les taux d'intérêts extrêmement bas n'ont pas rendu nos banquiers plus souples … au contraire ils sont outrageusement exigeants. Les établissements exigent un apport personnel de plus en plus important, tout en vérifiant le taux d’endettement des ménages de manière très précise. Conséquence : les acquéreurs modestes défavorisés, les investisseurs découragés … 

Un paradoxe de plus :  le projet de loi Duflot risque fort de mettre un coup d’arrêt aux investissements et la modification du délai d’exonération des plus-values devrait quant à elle relancer un peu les transactions. 

Alors gardons-nous bien de sortir nos boules de cristal et plutôt que d'essayer de faire des hypothèses qui ne reposent sur rien de tangible, mettons-nous en veille et soyons attentifs prêt à agir au bon moment et en attendant continuons à faire notre métier : vous accompagner au cœur de votre projet de vente immobilière, pour une vente rapide, au meilleur prix et sans souci !